주택담보대출 생애최초/서민 LTV 80%? 믿지마라.(LTV/DSR/DTI 용어 풀이)

출처 KTV 뉴스

 

LTV/DTI/DSR 용어에 대해서 알아보기

 

LTV(주택담보대출 비율)이란?

Loan To Value Ratio 약자로 LTV로 쓰이고 있습니다. 주택을 담보로 돈일 빌릴 때 인정되는 자산가치 비율입니다. 만약 주택담보대출 비율이 70%이고, 5억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대 금액은 3억 5천이 됩니다.

따라서 주택을 가진 분들이 급하게 돈이 필요하거나 목돈 나갈 일이 생겼을 경우, 본인의 집을 담보로 해서 은행에 대출을 받을 때도 주택담보대출을 이용합니다. 예전에는 이자만 갚는 주담대가 많았지만, 최근에는 원금+이자 합쳐서 갚는 방식으로 바뀌었습니다. 그래서 저금리로 대출 이자만 납부했던 예전의 혜택이 없어지고 원리금을 합쳐서 갚아야 하기 때문에 서민들에게는 부담이 되기도 합니다. 현재 지역에 따라 투기과열지구, 조정 대상 지역, 무주택자, 유주택자, 주택 가격 등에 따라 대출한도 4억 원 + LTV 50~70% 비율입니다. 

 

 

DTI(Debt to Income)란?

소득 기준으로 대출 한도를 정하는 것입니다. 여기서 소득은 연소득을 말하는데, 연소득 / 부채의 비율입니다. 기존에 다른 대출의 이자 상환금액도 포함이 되는 것입니다.

 

DTI = 주담대 연간 상환 원리금 + 기타 대출 이자

 연소득 금액

 

연봉이 4,000만원이고, DTI가 40이라고 하면 4,000 * 40% = 1,600만원까지만 빚을 상환하는데 사용하라는 것입니다.

주택은 비싼데 어떻게 1,600만원 대출을 해서 구입을 할 수 있겠습니까? 그렇기에 보통 주담대는 2~30년 분할하여 상환을 하게 되는데 이 기간을 곱하시면 됩니다. 가장 많이 이용하는 30년 만기 대출로 가정한다면 1,600만원 * 30년 = 4억 8천.

즉 4억 8천까지 가능하다는 것입니다. 하지만 실제로는 이보다 작게 되는데, 연봉에서 각종 세금등을 공제하여야 하고, 4억 8천이라는 금액도 대출 원금이 아닌 원리금(원금+이자)이기 때문입니다.

 

DSR(Debt Service Ratio)란?

총부채원리금상환비율입니다.채무자 앞으로 총 빚이 얼마나 있는지를 확인 후 대출해주는 것으로서, DTI보다 더 빡센(?) 비율입니다.

DSR = 주담대 연간 상환 원리금 + 기타 대출 원리금

       연소득 금액

주담대뿐만 아니라 모~든 대출(차량 할부금, 학자금 대출, 신용대출, 마이너스대출 등)을 포함해서 원금 + 이자 상환액을 산정하는 방식입니다

 

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지역 / 가격별 LTV 알아보기

주택가격	구분	투기지역/투기과열지구	조정대상지역	비규제지역
9억원 이하	서민/실수요자	~6억 : 60% 6~9억 : 50%	~5억 : 70% 5~8억 : 60%	70%
	1주택자(처분조건)	40%	50%
	2주택 이상	불가능	불가능	60%
9억원 초과	9억 이하분	40%	50%
	9억 초과분	20%	30%
15억원 초과	고가 아파트	불가능	30%

투기과열지구에 9억원 이하 1주택자가 주택을 구입 시 40%로 간단하게 계산이 가능하지만 9억 원 초과부터는 두 번 계산을 하여야 합니다. 아래 예시를 들어 보겠습니다.

 

Q. 조정대상지역 11억 아파트를 주담대로 구입한다면 몇프로 나올까요?

A. 9억까지는 50%가 적용이 되므로 (9억 * 50%) + (2억 * 30%) = 5억 1천까지 대출이 나오게 되는 것입니다. (4억 5천 + 6천)

 

 

 

서민 / 실수요자 기준 알아보기

	투기지역/투기과열지구	조정대상지역
소득	부부합산소득 기준 9,000만원 이하 생애최초 구입자 : 1억원 미만
주택가격	9억원 이하	8억원 이하
주택 보유여부	무주택 세대주

정부는 서민 / 실수요자들에게는 요건은 완화하여 적용을 해줍니다. 따라서 소득 조건이 만족되시거나, 생애 최초로 구입하시는 분들은  조금 더 혜택을 볼 수 있습니다^^ 저는 생애최초 구입자 조건에 해당이 되며 조정지역에서 거주, 아파트는 4억 원대를 찾아보고 있습니다. 그럼 저는 70%까지 가능하여 2억 8천 대출이 나오게 되는 것이죠.

 

6/21 부동산 정책 - 생애최초주택구입자 LTV 80%

뉴스가 나왔습니다. 금리가 오르고 있는 상황이지만 어쨌든 대출 비율을 늘려 주겠다는 정부의 달콤한 제안이었습니다.

 

 

하지만

실제로 은행에서는 지역별로 담보회수율에 따라 차등을 두어 비율을 적용한다는 뉴스가 보도가 되었습니다.

 

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울산 동구에 사는 직장인 A(38세) 씨는 생애최초 주택 구매자에 한해 LTV(주택담보대출비율) 80%를 적용해 준다는 소식을 접하고 집 근처 은행을 찾았다가 황당한 경험을 했다. A 씨가 사는 지역은 LTV 75%까지만 가능하다는 설명을 들었기 때문이다.

‘지역별로 LTV 차이가 나는 것이냐’는 A 씨 질문에 은행원은 “담보 회수율이 낮은 지역이라 어쩔 수 없다”는 답변을 내놓았다. A 씨는 “생애최초 주택 구매자에게 혜택을 준다고 들어 집을 마련하겠다고 큰마음을 먹었는데, 지방에 산다는 이유로 이 같은 혜택도 제대로 누리지 못하는 것”이냐고 분통을 터뜨렸다.

 

-부산일보-

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마무리

 

현재(22.08.29.) 지역별 LTV 상한선은 전라북도 고창군은 60%, 충청북도 보은군과 경상북도 군위군은 70%입니다. 울산 동구, 경남 거제, 강원 동해·삼척 등도 상한선이 75%로 책정, 타은행도 일부 지방의 경우 LTV 상한선을 70%로 낮춘 것으로 알려졌으니 LTV 80% 요건이 된다고 자금 계획을 세우기보다 DSR, DTI도 복합적으로 생각하셔야 하오니 해당 지역의 은행에 문의를 하여 정확한 LTV을 확인하는 것이 중요하겠습니다